Практикум разработки инвестпроектов (бизнес-планов) горнолыжных и горно-туристических комплексов
17.04.2019К сожалению, в России авторы идеи создания горнолыжного комплекса или заказчики проекта не придерживаются сложившихся в мировой практике канонов и требований к таким обоснованиям. В современной практике наилучшим обоснованием является инвестиционный проект или бизнес-план.
Структура такого инвестиционного проекта должна соответствовать одному из принятых мировых стандартов, разработанных международными организациями. Одной из организаций, предлагающей стандарты для бизнес-планирования, является UNIDO (United Nations Industrial Development Organization – от Организации Объединенных Наций по промышленному развитию, ЮНИДО) – подразделение ООН. Инвестиционный проект, разработанный в соответствие со стандартом UNIDO, содержит всю информацию по проекту, необходимую для принятия решения о целесообразности инвестирования.
Традиционно в российской практике проектирования и строительства горнолыжных или горно-туристических комплексов принятие решений о вложении инвестиций производятся по аналогам на основе упрощенных ТЭО и бизнес-планов. В большинстве случаев ТЭО и бизнес-планы, разработанные на примере существующих аналогов, проработаны достаточно поверхностно в связи с непрозрачностью бизнес-модели аналогичных проектов, что вводит в заблуждение при принятии серьезных инвестиционных решений.
При этом ни одна из известных российских фирм по проектированию горнолыжных комплексов не занимается этими вопросами и считает, что это должен делать заказчик, а заказчик полагает, что это должен делать проектировщик. В большинстве случаев проектировщик предлагает заказчику проекта в качестве обоснования мастер-план как иллюстрацию идеи.
Объективное ТЭО, позволяющее без значительной погрешности оценить основные параметры проекта и его осуществимость, можно сделать только после тщательной разработки инвестпроекта (бизнес-плана) согласно формату UNIDO. В этом случае ТЭО представляет собой выдержки из инвестпроекта.
Финансовые затраты на разработку инвестиционного проекта по стандарту UNIDO полностью окупаются за счет снижения вероятности принятия ошибочного решения об инвестировании средств. Более того, разработка такого инвестиционного проекта дает возможность изменить параметры проекта в сторону его осуществимости в рамках запланированных средств. Финансовая модель проекта, создаваемая в рамках разработки инвестиционного проекта, позволяет проанализировать различные сценарии развития проекта, а также отслеживать эффективность инвестирования на каждом этапе реализации проекта с учетом изменяемой стоимости инвестированных средств по времени.
Иногда для разработки обоснований в виде ТЭО и бизнес-плана привлекаются иностранные фирмы или специалисты, которые, по определению, не могут решить эту задачу, так как не знают российских условий, хотя говорят иное, и предлагают приближенные решения по своим зарубежным аналогам, далеким от российских условий. А приглашенные в проект местные российские специалисты, обычно никогда не встречались с горнолыжным бизнесом и предлагают решения по аналогии со строительством торгово-развлекательных центров в России или иное, что приводит к ошибочным решениям.
Предложения и ТЭО, разработанные зарубежными консультантами, как показывает практика, могут на порядок отличаться от реальных условий. К со-жалению, в такой ситуации часто срабатывает критерий зарубежного бренда, в связи с чем все основные риски интуитивно вынужден брать на себя заказчик проекта или инвестор. Разработка детального инвестпроекта (бизнес-плана) и его последующая государственная экспертиза позволяет снизить риски по проекту до минимума.
Реализация проекта на основе приблизительного ТЭО, разработанного на основе аналогов, как правило, приводит к тому, что проект становится не окупаемым или малоэффективным и, как следствие, неликвидным. Попытки спасти проект путем инвестирования в дополнительные мероприятия значительно увеличивают расходную часть и значительно уменьшают вероятность безубыточного выхода из проекта при продаже.
Нижеприведенный порядок разработки инвестиционных проектов (бизнес-планов) соответствует стандарту UNIDO и адаптирован к разработке горно-лыжных и горно-туристических комплексов. Такой подход был неоднократно использован авторами на реальных проектах систем оказания услуг на горнолыжных курортах (комплексах) и тематических загородных парках. Многим заказчикам проектов это позволило избежать значительных финансовых потерь.
При этом учитывается, что современные концепции ГЛК и ГТК основаны на разработке обширной развлекательной инфраструктуры вокруг горных лыж и сноубордов. Горные лыжи или сноуборд на современных курортах могут не являться основной якорной услугой. Якорных услуг должно быть несколько и обязательно разноплановых на любой вкус, возраст и физическую подготовку клиентов.
Общий порядок разработки проекта
Традиционно общий порядок разработки любого проекта включает следующие этапы:
• Предпроектное исследование.
• Техническое задание.
• Техническое предложение.
• Эскизный проект.
• Стадия «П», или Технический проект.
• Стадия «Р» ,или Рабочий проект.
• Стадия «Изготовление, отладка и испытание».
• Ввод в эксплуатацию.
• Стратегия поведения на рынке на стадии роста и зрелости.
В статье ниже рассмотрены только этапы разработки проекта до стадии «П», как наиболее актуальные на современном этапе формирования обосно-ваний для инвестиций.
Из приведенных этапов разработки проекта в настоящее время менее всего уделяется внимания этапу «Эскизный проект». Практически этот этап вы-полняется редко и очень упрощенно. А заказчик проекта руководствуется в своих решениях проработкой исполнителем этапа «Техническое задание».
При этом очень часто недооценивается круг вопросов, связанных с земле-пользованием, откладывая их на время после выполнения стадий от «П» до «Ввода в эксплуатацию».
Практика разработки проектов требует предварительного сбора и согласования с административными органами региона следующей основной информации по вопросам землепользования:
качественное состояние объекта:
местоположение проекта, в том числе характеристика пешеходной, транспортной и визуальной доступности, подъездные пути (текущие и пла-нируемые);
проект межевания территории;
и т.п.
правовое состояние объекта:
договор аренды земли или свидетельство о праве собственности с документами-основаниями приобретения прав собственности;
кадастровый паспорт на земельный участок;
справка о кадастровой стоимости земельного участка;
информация о сервитутах;
информация о санитарно-защитных зонах;
данные инженерно-геологических изысканий;
документация градостроительного планирования;
технические условия на инженерное обеспечение территории;
правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке здания, строения, сооружения;
правообладатели и титулодержатели, распределение прав и долей;
и т.п.
текущее использование;
Справка о структуре зданий, строений сооружений,
Справка о параметрах операционной деятельности или справка по имуществу комплекса в целом, прибыль,
и т.п.
Без проработки этих вопросов приступать к разработке всего проекта не имеет смысла, о чем должен знать потенциальный Инвестор и реальный Заказчик проекта.
В общем случае, в процессе решения задач по проектированию и формирования обоснования для переговоров с инвестором, заказчик проекта в соответствие с местными условиями ориентируется на следующие организационные вопросы:
- получение от администрации района документации на «целевое разрешенное использование земельного участка»;
- формирование технического задания на разработку (ППТ) совместно с Управлением архитектуры района;
- разработка ТЭО и мастер-плана в составе «Технического предложения»;
- получение у местной администрации разрешения на разработку ППТ;
- выполнение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);
- разработка ППТ и Генерального плана в составе этапа «Эскизный проект»;
- организация публичных слушаний и получение градостроительного заключения,
- утверждение ППТ местными органами власти,
- внесение изменений в схему территориального планирования района.
После решения этих вопросов значимость проекта при поиске инвестора возрастает, а комплект документов может иметь продажную цену.
Предлагаемый подход, с учетом обозначенных выше вопросов к разработке проекта горнолыжного или горно-туристического комплекса, состоит в
- первоначальном определении возможностей территории по оказанию услуг,
- выявлении востребованности услуг в географическом регионе доступности;
- определении коммерческой эффективности услуг и эффективности вложения средств в проект.
Определение состава и объемов строительных объектов проводится только после проработки этих вопросов, а не наоборот.
К сожалению, в сложившейся современной практике проектирования горнолыжных курортов большинство заказчиков и инвесторов первоначально строят объекты, а затем решают вопросы по их востребованности, доступности и формированию спроса, порождая зачастую не решаемые проблемы.
Или иначе суть подхода: строительные объекты и площадки формируются как оболочка, которая «одевается» на состав и объемы востребованных и коммерчески эффективных услуг, определённых заранее.
Ниже приведены основные результаты, которые должны быть получены на каждом этапе разработки проекта до стадии «П».
1. Предпроектное исследование (выбор потенциальных исполнителей на основные этапы).
• Основные исполнители.
• Дополнительные исполнители.
2. Разработка Технического задания (формализованное описание пожеланий заказчика).
• Концептуальные параметры.
• Параметры функционирования во внешней среде.
• Планируемые эксплуатационные характеристики горнолыжного комплекса.
• Прогнозируемые технико-экономические показатели стадии и этапы разработки системы.
3. Разработка технического предложения (параметры возможных решений от исполнителя и их оценка согласно ТЗ).
• Характеристики предлагаемых услуг.
• Характеристики целевых аудиторий.
• Тематическое зонирование услуг.
• Объемы целевых площадей и проектные соотношения между ними.
• Схема расположения строительных объектов на территории и маршруты клиентов.
• Оборудование, энергопотребление, персонал.
• Затратные составляющие.
• Доходные части.
• ТЭО проекта – предварительный оценочный вариант для заказчика и\или инвестора.
4. Разработка Эскизного проекта (полный аналитический материал по согласованному Техническому предложению в виде Инвестпроекта в формате UNIDO для принятия инвестиционных решений).
• Характеристики Заказчика.
• Потребительские параметры предлагаемых услуг по результатам анализа рынка услуг.
• Характеристики потребителей по результатам анализа рынка потребителей.
• Предлагаемые сегменты рынка услуг и потребителей по результатам анализа конкурентной среды.
• План маркетинга.
• Состав и характеристики производственных объектов, приведенные к базовому пакету услуг.
• Проекты ППТ и Генерального плана.
• Проект системы управления комплексом.
• Оценка рисков.
• Финансовая модель.
• Выводы по проекту для принятия инвестиционных решений,
Комплексная оценка инвестором и заказчиком рисков каждого производственного объекта оказания услуг и всего проекта.
4а. Разработка архитектурной концепции и ППТ
4б. Разработка Паспорта инвестиционного проекта в формате согласно Приказу № 328 Минэкономразвития от 13.10 2008
4в. Разработка ТЭО проекта в формате согласно Постановлению Правительства РФ «ПП РФ № 590 и Приказу по МинЭкономразвитию №58», адаптированному к разработке проекта ГЛК.
4г. Разработка презентационного материала (на усмотрение Заказчика проекта).
4д. Государственная экспертиза проекта (Приказ Министерства регионального развития РФ от 31 июля 2008 г. N 117 "Об утверждении Методики расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов").
И только на основе такой проработки возможно объективное с минимальными рисками принятие инвестиционных решений.
В случаях, когда проект осуществляется сразу со стадий «П», «РД» или лю-бой последующей и у заказчика возникают вопросы о его реальности или малой эффективности, разработка бизнес-плана даже на этих стадиях позволяет ответить на все вопросы и принять нужные решения.
Этот же подход позволяет сделать экспертизу экономической эффективности существующего комплекса и дать предложения по его совершенствованию, в том числе предложить проведение сертификации комплекса и его услуг. Сертификация в этом случае является компонентом рекламы как показатель высокого качества.
